أصناف الملكية العقارية

أصناف الملكية العقارية

تصنف الملكية العقارية طبقا للمادة 23 من قانون التوجيه العقاري إلى ثلاثة أصناف هي الملكية العقارية الخاصة، الملكية العقارية الوطنية، الملكية العقارية الوقفية.

أولا-  الأملاك العقارية الخاصة:

الإطار القانوني:

1.  الدستور (المواد 22 و64 من الدستور).

2.  الأمر 75-85 المؤرخ في 28/09/1975 المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم.

3.  القانون 90-25 المؤرخ في 18/11/1990المتضمن التوجيه العقاري.

المفهوم والخصائص:

I-المفهوم :

 الملكية الخاصـــــــــــــة: عرفتها المادة 674 من القانون المدني بأنها "الملكية هي حق التمتع والتصرف في الأشياء بشرط ألا تستعمل استعمالا تحرمه القوانين والأنظمة"،

أما الملكية العقارية الخاصة: فهي للمادة 27 من قانون التوجيه العقاري بأنها "حق التمتع والتصرف في المال العقاري و/أو الحقوق العينية من أجل استعمالها وفق طبيعتها أو غرضها"

II-خصائص حق الملكية العقارية الخاصة : 

1-   الملكية تشمل حق التمتع والتصرف في المال العقاري (جميع السلطات) أو الحقوق العينية (كالتمتع فقط). 

2-   أنها حق غير مطلق فإذا اصطدم استعمال هذا الحق بالقوانين والأنظمة اعتبر الاستعمال غير مشروع واعتبر المالك مخطئا ويسأل مسؤولية تقصيرية وأكدت المادة 690 من القانون المدني هذا المبدأ عند النص على أن حرية المالك في استعمال حقه مقيدة بما ينص عليه القانون من قيود تقتضيها المصلحة العامة أو المصلحة الخاصة.

3-   قيد قانون التوجيه العقاري استعمال الملكية العقارية لما سبق بخصائصها المرتبطة بالفائدة العامة كما ورد بالمادة 28/02 منه إذ تقيِد ِالملكية بتحقيق الوظيفة الاجتماعية المحددة لها، وتطبيقا لذلك أورد القانون مجموعة من القيود الواردة على استغلال الأراضي الفلاحية (المواد 33 و 48 ق ت ع) وعلى استعمال الملكية العقارية الواقعة ضمن الأراضي العامرة أو القابلة للتعمير (68 فقرة 02 ق ت ع).

ملاحظة: تثبت الملكية العقارية الخاصة بالسندات الرسمية والمشهرة (المواد 324 مكرر 01 من القانون المدني والمادة 29 من قانون التوجيه العقاري).

ثانيا- الأملاك العقارية الوطنية:

الإطار القانوني:

1.  الدستور (المادة 20 منه).

2.  القانون 90-25 المؤرخ في 18/11/1990المتضمن التوجيه العقاري.

3.  القانون 90-30 المؤرخ في 01/12/1990 المتضمن الأملاك الوطنية المعدل والمتمم. 

4.  الأمر 75-85 المؤرخ في 28/09/1975 المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم (688 و689 من القانون المدني).

5.  القانون 11-10 المؤرخ في 22/06/2011 المتضمن قانون البلدية (157 إلى 160 منه).

6.  القانون 12-07 المؤرخ في 21/02/2012 المتعلق بالولاية (132 إلى 134 منه).

7.  المرسوم التنفيذي رقم 12-427 مؤرخ في 16/12/2012 يحدد شروط وكيفيات إدارة وتسيير الأملاك العمومية والخاصة التابعة للدولة

مفهوم الأملاك العقارية الوطنية:

الملكية الوطنية: عرفها كل من المادة 20 من الدستور والمادة 01 و02 من قانون الأملاك الوطنية بأنها "مجموع الأملاك والحقوق المنقولة والعقارية التي يحددها قانون الأملاك الوطنية وتتكون من لأملاك العمومية والخاصة التي تملكها كل من الدولة والولاية والبلدية".

أما الملكية العقارية الوطنية: فهي طبقا المادة 24 من قانون التوجيه العقاري بأنها "الأملاك العقارية والحقوق العينية العقارية التي تملكها الدولة وجماعاتها المحلية"

 إذا فالأملاك العقارية الوطنية العامة هي أملاك الأشخاص المعنوية التابعة للقانون القانون العام المتمتعة بإقليم وهي الدولة والولاية والبلدية، وتنقسم هذه الأملاك بدورها إلى أملاك عقارية وطنية عمومية وأملاك عقارية وطنية خاصة.

أقسام الأملاك الوطنية:

I-الأملاك العقارية الوطنية العمومية: استعمل المشرع لتمييز هذه الأملاك عن بقية الأملاك العقارية المعايير التالية:

1-1- معيار عدم قابلية الأملاك الوطنية العمومية للتملك الخاص: هو المعيار المحدد بالمادة 03 من قانون الأملاك الوطنية بموجبه لا يمكن أن تكون الملكية العقارية الوطنية العمومية محلا للحقوق العينية المنصوص عليها في القانون المدني.

1-2- معيار الأملاك المخصصة لاستعمال الجمهور مباشرة أو بواسطة مرفق عام: هو المعيار المحدد بالمادة 12 من قانون الأملاك الوطنية بموجبه تتشكل الأملاك العقارية الوطنية العمومية من الحقوق والأملاك المنقولة والعقارية التي يستعملها الجميع (الجمهور) والموضوعة تحت تصرف الجمهور المستعمل إما مباشرة وإما بواسطة مرفق عام شريطة أن تكيف في هذه الحالة بحكم طبيعتها أو تهيئتها الخاصة، تكييفا مطلقا وأساسيا مع الهدف الخاص لهذا المرفق.

1-3- معيار التحديد القانوني للأملاك الوطنية: طبقا لهذا الأسلوب فإن المشرع يتكفل بتحديد الأملاك الوطنية العمومية التي قسمها إلى أملاك وطنية عمومية طبيعية وأملاك وطنية عمومية اصطناعية وعددها بالمواد 15 و16 منه.

II-الأملاك العقارية الوطنية الخاصة: يؤسس مفهومها على 04 عناصر هي:

ü ما يخرج عن الأملاك العقارية الوطنية العمومية يندرج ضمن دائرة الأملاك العقارية الوطنية الخاصة.

ü الأملاك العقارية الوطنية الخاصة تؤدي وظيفة امتلاكية طبقا للمادة 03 فقرة 02 من قانون الأملاك الوطنية التي تنص «أما الأملاك الوطنية الأخرى غير المصنفة ضمن الأملاك العمومية والتي تؤدي وظيفة امتلاكية ومالية فتمثل الأملاك الوطنية الخاصة».

ü الأملاك العقارية الوطنية الخاصة تقع في دائرة التملك والاستغلال وهي قابلة للتصرف لكنها تظل غير قابل للحجز أو التقادم كما ورد بالمادة 04/02 من قانون الأملاك الوطنية.

ü عنصر التعداد فقد عدد المشرع هذه الأملاك بالمواد من 39 إلى 41 من قانون الأملاك الوطنية بالنسبة لملاك الدولة والولاية و159 من قانون البلدية بالنسبة لأملاك البلدية.

 

ثالثا- الأملاك العقارية الوقفية:

الإطار القانوني:

1.  الدستور (المادة 64 منه).

2.  الأمر 75-85 المؤرخ في 28/09/1975 المتضمن القانون المدني المعدل والمتمم (المادة 49 منه).

3.  القانون 84-11 المؤرخ في 09 جوان 1984 المتضمن قانون الأسرة المعدل والمتمم (213 إلى 220 منه).

4.  القانون 90-25 المؤرخ في 18/11/1990المتضمن التوجيه العقاري.

5.  القانون 91-10 المؤرخ في 27/04/1991 المتضمن قانون الأوقاف المعدل والمتمم.

6.  مرسوم تنفيذي رقم 98-381 في 01/12/1998 يحدد شروط إدارة الأملاك الوقفية وتسييرها وحمايتها وكيفيات ذلك.

المفهوم والخصائص:

I-مفهوم الأملاك العقارية الوقفية:

الوقف: طبقا للمادة 213 من قانون الأسرة هو حبس المال عن التملك لأي شخص على وجه التأبيد والتصدق".

أما الأملاك العقارية الوقفية: فهي طبقا للمادة 31 من قانون التوجيه العقاري "الأملاك العقارية التي حبسها مالكها بمحض إرادته ليجعل التمتع بها دائما تنتفع به جمعية خيرية أو جمعية ذات منفعة عامة أو مسجد أو مدرسة قرآنية سواء كان هذا التمتع فوريا أو عند وفاة الموصين الوسطاء اللذين يعينهم المالك المذكور"

وتنقسم هذه الأملاك بدورها إلى أملاك عقارية وقفية خاصة وأملاك عقارية وقفية عامـة:

1- الأملاك العقارية الوقفية الخاصة: هي "الأملاك العقارية التي حبَّسها المالك وجعل منفعتها على نفسه ثم على أولاده وذريته من بعده، وبعد انقراضهم يصرف على الجهة الخيرية ، وخرج هذا النوع من الأملاك العقارية عن مجال تطبيق قانون الأوقاف بموجب القانون 02-10 المؤرخ في 14/12/2010 المتضمن تعديل قانون الأوقاف 91-10 وأحاله في تنظيمه إلى الأحكام التشريعية والتنظيمية العامة.

2-      الأملاك العقارية الوقفية العامة: طبقا للمادة 03 من قانون الأوقاف هي حبس العقار عن التملك على وجه التأبيد والتصدق بالمنفعة على الفقراء أو على وجه من وجوه البر والخير.

II-خصائص الملكية العقارية الوقفية:

ü تتميز الملكية العقارية الوقفية بعدة خصائص منها:

ü إسقاط الملكية عن العين الموقوفة، والتأبيد والتصدق.

ü يتمتع الوقف بالشخصية المعنوية طبقا للمادة 49 من القانون المدني والمادة 05 من قانون الأوقاف.